פסק-דין בתיק ע"א 10064/06

השופט ח' מלצר:

1.             לפנינו שני ערעורים הנוגעים לחוזה מכירה של נכס, שנכרת בין המערערת לבין המשיב 1, שפעל ככונס נכסים על זכויותיה של חברת אופנהיימר ממתקי ירושלים בע"מ, זכויות שהתפרסו גם על הנכס האמור.

           הערעור הראשון(ע"א 10064/06) הוגש כנגד פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופט י' ענבר), בגדרו נקבע, בין השאר, כי חוזה המכר ניתן לאכיפה, בכפוף לכך שהחוזה יקבל אישור של בית משפט של כינוס נכסים והמכר יקבל אף גושפנקא ממינהל מקרקעי ישראל (להלן - פסק הדין).

           הערעור השני(ע"א 6269/07) נסוב סביב ארבע החלטות שהתקבלו על ידי בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופטת ח' בן-עמי), ובגדרן אושר חוזה המכר הנ"ל על ידי בית המשפט של כינוס הנכסים ונדחו בקשות נלוות שהיו כרוכות בבקשת האישור (להלן: ההחלטות).

           אציג עתה בקצרה את השתלשלות העניינים שהתרחשה בפרשה מורכבת זו.

האירועים שהובילו למתן פסק הדין, מושא הערעור

2.                     המשיב 1 (להלן: המשיב) מונה - לבקשת בנק לאומי לישראל בע"מ - ככונס נכסים על זכויותיה של חברת אופנהיימר ממתקי ירושלים בע"מ (להלן: אופנהיימר) במבנה תעשייתי, הידוע כגוש 29510 חלקה/דף 40 מגרש 127 לפי תב"ע 1689 ב', המצוי ברחוב המפעלות 13 באזור התעשייה עטרות (להלן: הנכס). הנכס הושכר, בעת ההיא, לשלושה שוכרים (להלן: השוכרים). במסגרת תפקידו ככונס נכסים, פירסם המשיב הזמנה להציע הצעות לרכישת זכויותיה של אופנהיימר בנכס. המערערת הגישה הצעה לרכישת הזכויות הנ"ל - והצעתה התקבלה. בעקבות זאת נכרת בין הצדדים, בתאריך 04.11.1998, הסכם מכר (להלן: ההסכם, אוהסכם המכר). תנאיו של ההסכם היו, בתמצית, אלה: המערערת תשלם סכום של 4,550,000 ש"ח, בתוספת מע"מ, בגין זכויותיה של אופנהיימר בנכס (להלן: התמורה). מחצית מן התמורה תשולם במועד החתימה, ועד לתאריך 01.12.1998 תופקד ערבות בנקאית לשם הבטחת יתרת התמורה. בהסכם נאמר עוד כי בכפוף לקיום שתי התחייבויות אלו, תימסר החזקה בנכס למערערת וכי לא יאוחר משישה חודשים מתאריך החתימה, תשולם יתרת התמורה, וזאת בכפוף להעברת הזכויות במינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל) - על שם המערערת. מן הראוי לציין בנוסף, כי עובר לחתימה על ההסכם, רכשה המערערת זכויות גם בחלקים אחרים של המבנה, שבו נמצא הנכס, במסגרת עיסקה שנערכה בינה לבין עו"ד אוריאל מסר, שותפו של המשיב, ששימש ככונס נכסים של חברת ציון טקסטיל בע"מ (להלן: עסקת ציון טקסטיל). עסקת ציון טקסטיל הושלמה והזכויות שהועברו במסגרתה נרשמו על שם המערערת במינהל.

3.                     המערערת שילמה את המחצית הראשונה של התמורה על פי ההסכם והפקידה בידיו של המשיב ערבות בנקאית. ערבות בנקאית זו הוחזרה למערערת על ידי המשיב בחודש ינואר 2000, כאשר לכל צד גירסה שונה לגבי סיבת ההחזרה ונסיבותיה. בהמשך, המערערת סירבה להמשיך ולשתף פעולה עם המשיב בכל הקשור להעברת הזכויות בנכס על שמה, או לשלם את מחציתה השנייה של התמורה, או ליתן למשיב בטוחות על מנת להבטיח את תשלום יתרת התמורה.

4.             על רקע המחלוקת שהתגלעה בין הצדדים בעקבות סירובה של המערערת להשלים את העיסקה - פנה המשיב לבית המשפט המחוזי בירושלים, אשר דן בחובותיה של אופנהיימר (להלן: בית משפט של כינוס הנכסים), בבקשה למתן הוראות ביחס לרישום הזכויות בנכס, ולחיוב המערערת בתשלום יתרת התמורה (להלן: הבקשה). בתגובה לבקשה, הודיעה המערערת, לראשונה, כי היא רואה את הסכם המכר כבטל מטעמים שונים. בתאריך 22.03.2002 החליט בית המשפט של כינוס הנכסים (כב' השופטת מ' שידלובסקי-אור) כי יריעת המחלוקת שבין הצדדים מחייבת דיון מורכב, הכורך הכרעה בעובדות, וזו חורגת מגדרי הבירור האפשרי במסגרת בקשה למתן הוראות בגדר הליך של כינוס נכסים. לפיכך הבקשה נדחתה. בעקבות זאת, הגיש המשיב, בתאריך 03.06.2002, תביעה כנגד המערערת לאכיפת הסכם המכר, ולתשלום הפיצוי המוסכם שנקבע במסגרתו.

טענות הצדדים בפני בית המשפט הנכבד קמא ופסק הדין

5.             עמדת המשיב היתה, כי המערערת הפרה את ההסכם הפרה יסודית, וכי היא פעלה במכלול בחוסר תום לב. זאת, מכיוון שמחד גיסא היא קיבלה לידיה את ההחזקה בנכס, ונהגה בו מנהג בעלים, ומאידך גיסא היא מיאנה לשלם את המחצית השנייה של התמורה, או לשתף פעולה עם המשיב בניסיונותיו להעברת הזכויות בנכס על שמה במינהל. המערערת, מצידה, לא חלקה על כך שמחציתה השנייה של התמורה אכן לא שולמה למשיב, אך הציגה מספר רב של טענות כנגד תוקפו של ההסכם, ובתוך כך גרסה כדלקמן: המשיב ואופנהיימר כלל לא היו בעלי זכויות בנכס; המשיב לא היה מוסמך למכור את הנכס, שכן הנכס לא נכלל בגדרי הליך כינוס הנכסים שהמשיב ניהל; בהסכם קיימים פגמים ומצגי שווא שונים, המחייבים את ביטולו; ההסכם הופר הפרה יסודית דווקא על ידי המשיב, ולכן קמה למערערת הזכות לבטל אותו; ולבסוף - ההסכם בטל גם מכיוון שלא אושר על ידי בית המשפט של כינוס הנכסים.

6.             בית המשפט הנכבד שמע עדים ודן באריכות בטענותיה של המערערת אחת לאחת, ודחה בפסק הדין, מושא הערעור, את רובן. יחד עם זאת, התקבלה הטענה בדבר הצורך בקבלת אישור מבית המשפט של כינוס הנכסים להסכם המכר. כן נאמר כי על המשיב להשיג תוך זמן סביר את הסכמת המינהל לעיסקה (במסגרת זו יש צורך גם להבטיח שהיקף זכויותיה של המערערת בנכס לא יפחת מהמתואר בתשריט נספח ד' לכתב התביעה), ורק בהתקיים כל האמור לעיל - תחוב המערערת בתשלום יתרת התמורה. בתוך כך נקבעו בפסק הדין הממצאים הבאים:

(א)      אופנהיימר אכן היתה בעלת זכויות בנכס, כפי שפורט באישור זכויות מאת המינהל, שהוצא בתאריך 07.09.2005, וזאת למרות קיומו של מכתב שהונפק על ידי המינהל בתאריך 31.01.1997, שבו נכתב כי הזכויות בנכס רשומות על שם בעלים קודם של הנכס (חברת אלסינט בע"מ), ולא על שם אופנהיימר. במהלך הדיון, ובעקבות עדותה של נציגת המינהל, התברר כי המסמך מתאריך 31.01.1997 - הוצא על ידי המינהל בטעות ולכן לא היה מקום להסתמך עליו.

(ב)      טענתה של המערערת, כי המשיב לא הוסמך לשמש ככונס נכסים על הזכויות בנכס בתאריך החתימה על הסכם המכר - נדחתה, וזאת לאור העובדה שהמשיב מונה בתאריך 25.01.1998 ככונס נכסים על כלל נכסיה של אופנהיימר, דהיינו כעשרה חודשים לפני חתימתו של הסכם המכר.

(ג)       המערערת החזיקה בפועל בנכס, בסמוך לאחר החתימה על הסכם המכר (הדבר התרחש לאחר שהמערערת שילמה 50% מהתמורה והפקידה ערבות בנקאית להבטחת יתרת התמורה). בהקשר זה נאמר בפסק הדין כי בפני בית המשפט המחוזי הוצגו מסמכים שונים, החתומים על ידי המערערת ובהם היא מודה בהחזקה האמורה, ואף דורשת מן השוכרים בנכס לבצע פעולות שונות בהקשר אליו, מתוקף החזקתה זו.

(ד)      נדחו מרבית טענותיה של המערערת, לפיהן היא קיבלה רק החזקה חלקית של הנכס, וכי קיימות אי-התאמות בין גודלו של הנכס בפועל לבין השטח, אשר צוין בהסכם המכר.

7.             זה המקום לציין כי עובר למתן פסק הדין, לצורך בירור טענותיה של המערערת ביחס לגודלו בפועל של הנכס שנמכר לה - בית המשפט המחוזי הורה על מינוי מודד מומחה מטעמו (להלן: המודד). במועד שנקבע לביצוע המדידה הגיעו לנכס - המודד ועוזריו, ביחד עם המשיב, ואנשי מקצוע לפריצת מנעולים (להלן: בעלי המקצוע). לאחר שנערכה מדידה בשטח שלא היה נעול, החלו בעלי המקצוע לפרוץ את מנעולי הדלתות הסגורות של אחד האולמות בנכס. בתגובה, מנהלה של המערערת מצא לנכון להתקשר למשטרת ישראל, ולהציג עצמו כבעלים של נכס שמתבצעת אליו פריצה, בלא אישור. בעקבות הגעת המשטרה למקום - המדידה הופסקה, והמשיב ובעלי המקצוע נתבקשו להתלוות לשוטרים לתחנת המשטרה.

           המערערת טענה באותו שלב, כי המשטרה הוזמנה למקום, מכיוון שבעלי המקצוע הזיקו, או עמדו להזיק, אגב פריצת המנעול - לרכוש ששייך לצדדים שלישיים ונמצא במקום. בית המשפט המחוזי הנכבד דחה בפסק הדין גירסה זו כבלתי אמינה, בין היתר, נוכח עדותיהם של המודד ושל השוטרת שהגיעה למקום בהזמנתה של המערערת, אשר הציגו תמונה שונה, לפיה מנהל המערערת הוא שסיכל, ביודעין, את פעולת המדידה. בתוך כך בית המשפט המחוזי הנכבד התייחס בחומרה לעובדה כי מנהל המערערת יצר בפני המשטרה מצג, לפיו מתקיימת כביכול פריצה לנכסיו, וזאת לאחר שטען בפני בית המשפט, כי מעולם לא קיבל את החזקה בנכס.

           מפעולותיה של המערערת הנ"ל הסיק בית המשפט המחוזי הנכבד כי תוצאות המדידה, לו הייתה מתקיימת, היו פועלות לרעת המערערת, וכי היו סותרות את הטענות שהועלו על ידה, בכל הקשור לגודל השטח בפועל.